Pautas para optimizar el rendimiento de los equipos y activos inmobiliarios de su empresa y organización
Es febrero. Verano en auge en el hemisferio sur. Y una oficina de 350 m2 opera a capacidad plena al medio día.
Ubicada en el décimo piso, es parte de un moderno edificio corporativo junto a otras 50 empresas, todas climatizadas por un sistema centralizado HVAC, independizado por termostatos en cada uno de sus ambientes.
El personal que las utiliza se mantiene diligente. Enfocado. Cómodo. A 21° C frente a los 32° C de temperatura exterior, no siente ni piensa en la inclemencia del sol.
Pero, ¿qué pasaría con todos sus procesos si el sistema fallara?
La importancia del mantenimiento de los activos inmobiliarios
El estado de los equipos e instalaciones de un inmueble influye directamente sobre las personas que los utilizan.
Visto como un sistema integral, cada equipo, cada elemento o característica de una propiedad tiene la capacidad de incidir directamente en la productividad del inmueble y sus usuarios. Desde componentes más evidentes como los ascensores o sistemas de agua y presión constante hasta algunos menos visibles como los acabados de una sala de espera – cada elemento contribuye. Es por eso que darles un correcto mantenimiento tiene un efecto doble: porque además de prolongar su vida útil y optimizar costos operativos y rendimiento como parte del presupuesto de gestión del inmueble; los activos inmobiliarios son los entornos que facilitan la misión de las empresas y organizaciones que los emplean para lograrlas.
Una buena estrategia de mantenimiento, por lo tanto, considera los factores anteriores para planificar sus acciones alrededor de dos conceptos: el mantenimiento preventivo y el mantenimiento correctivo. A continuación, una exploración de sus diferencias e implicancias.
¿Qué es el Mantenimiento Preventivo?
El mantenimiento preventivo es una estrategia proactiva que se anticipa a las necesidades y posibles contingencias de los equipos e instalaciones de un inmueble.
Consiste en realizar inspecciones regulares, ajustes y reemplazos planificados de componentes para mantener los sistemas en óptimas condiciones y minimizar el riesgo de averías o situaciones inesperadas. Se estructura sobre la programación periódica de actividades de revisión y mantenimiento, efectuando los ajustes y acciones requeridas para prolongar su capacidad operativa.
Ventajas del Mantenimiento Preventivo
- Reducción de tiempos de inactividad: al prevenir fallas o contingencias, el mantenimiento preventivo evita posibles interrupciones en las operaciones
- Prolongación de la vida útil de los equipos: el cuidado constante ayuda a mantener los equipos en buen estado durante más tiempo
- Optimización de costos: aunque implique una inversión periódica, el mantenimiento preventivo puede resultar más económico que enfrentar reparaciones mayores derivadas de fallas graves o reemplazos de componentes, equipos o sistemas
- Mejora de la seguridad y salud ocupacional: evita la exposición del personal
¿Qué es el Mantenimiento Correctivo?
El mantenimiento correctivo, en cambio, es una respuesta que se implementa cuando un equipo requiere una intervención de compostura.
Su objetivo es restaurar la funcionalidad, equipo o característica a su estado operativo normal lo más rápido posible, y se centra en reparar o reemplazar los componentes necesarios, el equipo o el sistema en sí. Los trabajos de mantenimiento correctivo se dividen en dos tipos:
- Mantenimiento correctivo planificado: reparaciones programadas después de detectar un problema potencial – por ejemplo, programar un cambio de rodajes en una puerta giratoria luego de revisarla en un mantenimiento preventivo
- Mantenimiento correctivo no planificado: intervenciones de distinto grado o nivel de urgencia tras una falla imprevista – por ejemplo, reparar una rotura en una tubería
Mientras que el mantenimiento preventivo propone numerosas ventajas por su capacidad de anticipación y planificación de presupuesto acorde, vale la pena destacar que los mantenimientos correctivos también contribuyen a una estrategia de mantenimiento con los siguientes factores:
Factores del Mantenimiento Correctivo
- Especificidad: los trabajos de mantenimiento correctivo actúan directamente sobre un problema existente, enfocando recursos en la reparación necesaria
- Inversión: es posible que, en el corto plazo, un mantenimieto correctivo pueda resultar una inversión menor dependiendo siempre del equipo, sistema o instalación y sus implicancias de uso
Diferencias entre Mantenimientos Preventivos y Correctivos
Los mantenimientos preventivos y correctivos difieren por su enfoque, aplicación e impacto, tanto en costos operativos como en productividad.
Comprender sus diferencias es clave para establecer una estrategia de mantenimiento que optimice el rendimiento y presupuesto de los activos de la propiedad en el tiempo, considerando los aportes de cada uno en el corto, mediano y largo plazo. ¿Cuáles son?
Enfoque:
- El mantenimiento preventivo es proactivo por naturaleza. Se realiza de manera periódica, programada y regular para evitar fallas y prolongar la vida útil de los activos
- El mantenimiento correctivo, en cambio, es reactivo porque se realiza sólo cuando es necesario por alguna contingencia específica
Aspectos Económicos:
- Costos en el corto plazo:
El mantenimiento preventivo propone una inversión menor, pero recurrente en el tiempo. En cambio, la inversión circunstancial del mantenimiento correctivo da la impresión de ser más económico en un corto plazo – más aún cuando los equipos o activos están nuevos. Sin embargo, esta comparación no percibe los costos mayores en el mediano y largo plazo a raíz de posibles fallas y su impacto en la operación.
- Costos a largo plazo:
En el largo plazo, el mantenimiento correctivo se convierte en una inversión más rentable para la propiedad. Porque mientras que el mantenimiento preventivo considera una inversión constante planificada; depender del mantenimiento correctivo implica costos no provisionados y probablemente más elevados debido a la necesidad de reparaciones, reemplazo de equipos o activos, y el impacto en la productividad del bien por paradas inoperativas o restricciones de uso.
Impacto en la Productividad:
- Tiempos de Inactividad:
- El mantenimiento preventivo minimiza el riesgo de paradas no programadas por fallas en los activos del inmueble
- Por su naturaleza reactiva, el mantenimiento correctivo, en cambio, genera interrupciones significativas en las operaciones pues sólo se ejecuta luego de una falla, avería o contingencia
- Planificación Operativa:
- El mantenimiento preventivo permite una programación estratégica de interrupciones por servicio
- El mantenimiento correctivo, en cambio, genera incertidumbre y desorganización
¿Cómo implementar una Estrategia de Mantenimiento?
Desarrollar e implementar una estrategia integral de mantenimiento es una inversión en la productividad, seguridad y competitividad de su inversión immobiliaria y empresa. Para realizarlo, se recomienda primero realizar una evaluación personalizada que considere:
- Características específicas de los equipos y activos
- Presupuesto disponible
- Criticidad de los activos
- Riesgos operacionales
Con un análisis e inventario adecuado, se puede lograr un plan de mantenimiento anual que considere una mezcla de mantenimientos preventivos y correctivos de acuerdo a su necesidad y presupuesto:
Por ejemplo, por sus características, el mantenimiento preventivo es ideal para:
- Equipos críticos para la operación
- Maquinaria compleja
- Sistemas con alto impacto en la seguridad
- Activos cuyo costo de reemplazo y reparación implique una inversión importante
En cambio, se puede contar con actividades de mantenimiento correctivo para:
- Equipos de bajo costo o reemplazables por naturaleza
- Componentes con baja probabilidad de falla
- Activos con impacto operativo menor
Hacer un balance entre ambos permite optimizar el presupuesto y cronograma de trabajo de la operación, para luego desarrollar el plan anual. Luego, el plan de trabajo debe considerar las mejores prácticas de gestión de mantenimiento como:
- establecer un calendario de inspecciones (y cumplirlo),
- utilizar tecnología y sistemas que permitan el monitoreo y diagnóstico permanente para evitar riesgos,
- apacitar de manera constante al personal técnico, y
- documentar de manera meticulosa cada intervención e inspección realizada.
Contáctenos para dar el siguiente paso
En REMS somos especialistas en soluciones integrales de mantenimiento y estamos comprometidos con desarrollar activos inmobiliarios que trabajen para usted.
Nuestro equipo considera cada detalle de su inmueble para lograr el máximo rendimiento de su operación en el tiempo. Contamos con herramientas digitales de última generación con tecnología propia para la gestión, monitoreo, y predicción de contingencias con análisis de datos que nos permite brindarle diagnósticos con mayor precisión, decisiones más informadas, y el menor tiempo de respuesta y atención.
Conoce nuestros servicios de Property Management y Facility Management.
Estamos a tu disposición.
